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Milano, via Verro
Milano, via Verro offre un’opportunità di investimento in un’iniziativa per l’acquisto, demolizione e ricostruzione di un complesso residenziale composto da 19 unità abitative. Situato in un quartiere in forte crescita a Milano, il progetto rappresenta un’opportunità di investimento tramite equity preferenziale.
I fondi degli investitori saranno utilizzati per finanziare i costi di acquisizione e di ristrutturazione (CAPEX). Le principali caratteristiche del progetto sono le seguenti:
- 30,5% di ROI atteso
- 12,5% di IRR (tasso annuo composto)
- 27 mesi di durata attesa
- avvio dei lavori entro giugno ’24, con termine previsto entro fine del ’25
I rendimenti indicati si intendono come rendimenti attesi, al lordo della tassazione sulla distribuzione in fase di rimborso e della commissione di investimento una tantum:
- 1,5% per ticket inferiori a 25.000€
- 1,0% per ticket maggiori o uguali a 25.000€.
Sintesi dell’operazione
Il progetto prevede l'acquisto e la demolizione di un immobile commerciale con successiva ricostruzione e vendita di un complesso residenziale di 19 unità abitative in via Verro a Milano.
L’immobile si trova in prossimità del distretto SouPra (South of Prada), vicino alla rinomata come Fondazione Prada, zona al centro di un'importante fase di sviluppo e valorizzazione che si prepara ad accogliere nei suoi pressi il Villaggio Olimpico per Milano-Cortina 2026.
L’asset ha una superficie commerciale di~1.598 mq. Il progetto prevede la vendita di 19 unità e 10 box o posti auto, oltre a 13 cantine.
Il titolo abilitativo edilizio è una SCIA art. 23, la cui efficacia è già consolidata. L'avvio della demolizione è prevista a marzo ‘24, l'inizio dei lavori di edificazione entro giugno ’24, e la fine lavori è prevista entro fine ‘25.
L’asset ha una superficie commerciale di~1.598 mq. Il progetto prevede la vendita di 19 unità e 10 box o posti auto, oltre a 13 cantine.
Il titolo abilitativo edilizio è una SCIA art. 23, la cui efficacia è già consolidata. L'avvio della demolizione è prevista a marzo ‘24, l'inizio dei lavori di edificazione entro giugno ’24, e la fine lavori è prevista entro fine ‘25.
Punti di forza
- 12,5% di IRR annuo atteso
- Forte pacchetto di garanzie per gli investitori YELDO CROWD inclusa put option a favore degli investitori dopo 27 mesi con l’obbligo dello Sponsor a riacquistare le loro quote
- Margine unlevered del 43% (sul totale costi) pari a € 2,7M
- Punto di break-even del capitale degli investitori raggiunto a 4.062€/mq (-28% vs BP), valore significativamente sotto la media di mercato
- Titolo edilizio (SCIA art.23) già ottenuto, eliminando quindi rischio amministrativo
- Sponsor con forte e lunga esperienza nel settore e con alle spalle un gruppo solido (Genesi Holding)
- L’immobile si trova nel nuovissimo distretto SouPra (South of Prada) di Milano, noto anche come Fondazione Prada. In continuo sviluppo, la zona sta vivendo una grande riqualificazione, grazie alla costruzione del villaggio che ospiterà le olimpiadi invernali di Milano Cortina 2026
- E' stato avviato il cantiere per la rinascita di Torre dei Moro (recentemente bruciata) con impatto positivo sulla micro-zona
- La commercializzazione delle unità sarà condotta da DILS, broker primario in Italia.
L'asset
Questo progetto prevede l’acquisto di un immobile commerciale, la successiva demolizione e conversione in residenziale, e lo sviluppo di un complesso residenziale di ~1.598 mq.
L’operazione, della durata di 27, mesi prevede la demo-ricostruzione di un complesso residenziale dotato di 19 appartamenti e 10 box o posti auto, oltre a 13 cantine. Il progetto prevede la creazione di differenti tipologie abitative: bilocali, trilocali e quadrilocali con affaccio in corte interna.
Le unità, in classe tripla A, saranno dotate di finiture moderne e comfort di ultima generazione (e.g. domotica, pavimento radiante, etc.). L’immobile sarà situato in un quartiere dove sta avvenendo un grande intervento di rigenerazione urbana, quindi con una potenziale leva di crescita sul valore d’uscita.
L’operazione, della durata di 27, mesi prevede la demo-ricostruzione di un complesso residenziale dotato di 19 appartamenti e 10 box o posti auto, oltre a 13 cantine. Il progetto prevede la creazione di differenti tipologie abitative: bilocali, trilocali e quadrilocali con affaccio in corte interna.
Le unità, in classe tripla A, saranno dotate di finiture moderne e comfort di ultima generazione (e.g. domotica, pavimento radiante, etc.). L’immobile sarà situato in un quartiere dove sta avvenendo un grande intervento di rigenerazione urbana, quindi con una potenziale leva di crescita sul valore d’uscita.
La location
- L’immobile trova si nei pressi del nuovissimo distretto SouPra (South of Prada) di Milano, quartiere caratterizzato da energia artistica e nuove contaminazioni. In continuo sviluppo, la zona sta vivendo una grande riqualificazione, grazie alla vicinanza a Scalo di Porta Romana e alla costruzione del villaggio che ospiterà le olimpiadi invernali di Milano Cortina 2026. La rinascita di Torre dei Moro (recentemente bruciata) avrà un impatto positivo sulla micro-zona
- L’immobile è ben collegato trovandosi a soli 1,6km dall’università Bocconi e 2,5km dalla stazione metro più vicina, oltre a trovarsi a 20’ dalla stazione ferroviaria di Rogoredo
- La vicinanza alla zona universitaria e Porta Romana, e la fitta presenza di attività commerciali e ricreative, rendono le unità immobiliari ideali per una clientela molto vasta, attraendo professionisti, famiglie e studenti.
Lo sponsor
Lo sviluppo è promosso da Apeiron, developer Italiano con lunga esperienza nello sviluppo di operazioni immobiliari a Milano e nelle maggiori città d’Italia.
Apeiron si occupa a 360° del settore immobiliare residenziale, dalla ricerca, allo sviluppo, alla vendita, utilizzando una progettazione architettonica urbana e paesaggistica avveniristica, con un focus sullo studio del design e dei servizi offerti.
Apeiron e il ramo immobiliare del gruppo Genesi Holding, gruppo specializzato nel brokeraggio assicurativo.
Ad oggi:
4 progetti completati
1.000-10.000 mq: il target delle operazioni immobiliari
Milano: il principale focus geografico
Ad oggi:
Struttura dell'operazione
Gli investitori di YELDO CROWD entrano nella NewCo VRO62 S.r.l. con un aumento di capitale con equity preferenziale.
A livello di VRO62 S.r.l., sono previste 2 classi di quote, i.e.
A livello di VRO62 S.r.l., sono previste 2 classi di quote, i.e.
Classe A : quote ordinarie dello Sponsor, con pieni diritti amministrativiClasse B : quote investitori YELDO, 12,5% IRR antergato, con 1,08x di minimo cash on cash in caso di rimborso anticipato, senza diritti amministrativi sulla gestione ordinaria
Liquidation preference : il capitale e il rendimento degli investitori di YELDO beneficiano di una liquidation preference rispetto all’equity dello SponsorPut-option : facoltà per gli investitori YELDO di vendere allo Sponsor le proprie quote qualora al 27° mese capitale e rendimento non siano ancora stati rimborsati. Gli investitori di YELDO CROWD avranno facoltà di vendere allo Sponsor le proprie quote ad un prezzo pari al capitale investito più il rendimento maturato qualora non fosse ancora avvenuto il rimborso.Equity commitment agreement : lo Sponsor garantisce la sostenibilità finanziaria del progetto con ulteriori risorse proprie per coprire eventuali shortfall di cassaQuote auto-liquidanti : quando gli investitori di YELDO avranno ricevuto distribuzioni di utili e/o riserve sufficienti per un importo pari a capitale e rendimento, le loro quote si estingueranno automaticamente
Cascata dei pagamenti
Equity preferenziale di YELDO protetta da €3,3M (Equity junior + margine lordo).
Dopo il rimborso del debito bancario, l'ordine dei pagamenti prevederà:
Il punto di break-even, ovvero la percentuale di ricavi da vendite vs Business Plan da effettuare per rimborsare il capitale degli investitori YELDO CROWD è pari al 72%.
Dopo il rimborso del debito bancario, l'ordine dei pagamenti prevederà:
- Capitale degli investitori di YELDO CROWD (equity preferenziale)
- Rendimento atteso degli investitori di YELDO CROWD
- Equity junior e margine dello sponsor
Il punto di break-even, ovvero la percentuale di ricavi da vendite vs Business Plan da effettuare per rimborsare il capitale degli investitori YELDO CROWD è pari al 72%.
Timeline
Fonte impieghi
P&L
I Soggetti Rilevanti di Y-Crowd S.r.l., come definiti nella Policy sulla gestione dei conflitti di interesse reperibile sul sito al seguente link, potranno investire nell'Offerta alle stesse condizioni degli altri investitori, senza beneficiare di trattamenti preferenziali o di accesso privilegiato alle informazioni, nei limiti previsti dalla stessa policy
