Milano, Via Osimo

Via Augusto Osimo, Milano, MI, Italia

0 €raccolto
0,0%
Obiettivo
Obiettivo minimo
€ 3.800.000
Obiettivo massimo
€ 4.000.000
Tipologia progetto
Equity
Durata attesa 24 mesi
IRR atteso 14,0%
ROI atteso 30,0%

Milano, Via Osimo: il progetto in breve

Milano, via Osimo rappresenta un’opportunità unica per gli investitori di YELDO CROWD, permettendo l’accesso ad un’operazione su un asset class in forte crescita, il co-living, portata avanti da uno sponsor ed un operatore (HABYT) di riconosciute capacità e tipicamente effettuata da operatori istituzionali. Si tratta di un progetto che prevede l’acquisto, la ristrutturazione, la messa in locazione e la successiva vendita di un immobile in un quartiere residenziale in forte sviluppo a Milano.
I fondi degli investitori saranno utilizzati per finanziare i costi dell’acquisizione e della ristrutturazione (CAPEX). Le principali caratteristiche del progetto sono le seguenti:

  • 30% di ROI atteso
  • 14,0% di IRR (tasso annuo composto)
  • 24 mesi di durata attesa
  • avvio dei lavori entro aprile ’24 con termine previsto entro il secondo trimestre del ’25

I rendimenti indicati si intendono come rendimenti attesi, al lordo della tassazione sulla distribuzione in fase di rimborso e della commissione di investimento una tantum:

  • 1,5% per ticket inferiori a 25.000€
  • 1,0% per ticket maggiori o uguali a 25.000€.

Sintesi dell’operazione

Il progetto prevede l'acquisto e la successiva ristrutturazione di una residenza turistico alberghiera (RTA) a Milano. I lavori sono finalizzati all'ampliamento del numero di camere e all'ottenimento dello standard LEED GOLD, promuovendo un approccio orientato alla sostenibilità. L'immobile si trova in una zona residenziale in forte crescita ed espansione che si prepara ad accogliere nei suoi pressi il Villaggio Olimpico di Milano-Cortina 2026.

L’asset sarà dotato di 91 camere, di cui 48 ad uso residenziale e 43 ad uso ricettivo, circa 90 posti auto, oltre che di una vasta offerta di facilities fra cui palestra, lavanderia, piscina, reception, e zona ristorazione.

Il titolo abilitativo edilizio è una CILA, le cui pratiche sono già state protocollate. I lavori verranno avviati entro aprile ’24 con termine previsto per il secondo trimestre del ‘25.
Milano, via Osimo

Punti di forza

Profilo di rischio-rendimento attraente
  • 14% di IRR annuo atteso
  • Forte pacchetto di garanzie per gli investitori YELDO CROWD inclusa put option a favore degli investitori a 27 mesi con l’impegno dello Sponsor a riacquistare le loro quote
  • Margine unlevered del 38% sul totale dei costi pari a €5,2M
  • Punto di break-even del capitale degli investitori raggiunto con un tasso di capitalizzazione netto del 9,5% (vs 6% del BP, ovvero vendendo l'immobile a -37% rispetto al BP)
Assenza di rischio amministrativo e pre-let con HABYT
  • Il progetto richiede la sola presentazione di una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA) per avviare i lavori di ristrutturazione, velocizzando i tempi ed eliminando i rischi legati ai permessi
  • Contratto preliminare di locazione firmato con HABYT, leader mondiale nel co-living/student housing, con canone annuo lordo pari a €1,15M
  • Commercializzazione da parte di DILS, primario broker sul mercato italiano
ESG: efficientamento energetico, sostenibilità e valore sociale
  • Il co-living promuove l’efficienza energetica e l’uso responsabile delle risorse attraverso la condivisione degli spazi, favorendo la creazione di comunità inclusive
  • Ristrutturazione in linea con gli standard LEED che garantiscono la sostenibilità ambientale del progetto. La certificazione LEED è uno dei protocolli più importanti a livello mondiale per le costruzioni eco-compatibili
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L'asset

Questo progetto prevede la ristrutturazione degli interni dell’immobile e la realizzazione di 16 nuove camere con un capex plan di €3,2M. La struttura vanterà diverse facilities fra cui palestra, lavanderia, piscina e zona ristorazione.

L’immobile sarà dotato di 48 camere con standard residenziali (> 28 mq) inclusive di angolo cottura e 43 camere con standard hôtellerie 4 stelle, per un totale di 91 camere distrubuite su 7 piani. Inoltre, sono previsti circa 90 posti auto.

L’Hotel è situato a soli 5 minuti a piedi dalla stazione della metropolitana più vicina. L'immobile è in un quartiere che è parte di un ampio progetto di riqualificazione urbana in corso, che aggiunge valore all'area cittadina e offre una potenziale leva di crescita sul valore d’uscita dell'investimento.
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La location

  • L’immobile si trova nel quadrante sud-est di Milano, in un quartiere che sta vivendo una significativa riqualificazione, anche grazie alla vicinanza con Scalo di Porta Romana e al Villaggio Olimpico di Milano-Cortina 2026, a pochi minuti di trasporto dalla struttura.
  • L'immobile è ben collegato ai principali mezzi di trasporto, 5 minuti a piedi dalla stazioni della M3 di Porto di Mare e Corvetto, 15 minuti di macchina dall’aeroporto di Linate e vicino alle stazioni ferroviarie di Rogoredo e Centrale.
  • La vicinanza alla zona universitaria e Porta Romana, oltre la fitta presenza di attività commerciali e ricreative, concorrono a sostenere stabilmente una domanda da parte di un target diversificato, che include professionisti e turisti.
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    Lo sponsor

    Lo sviluppo è promosso da 3 soci, developer italiani con una solida esperienza di sviluppi immobiliari e progetti di riconversione. La compagine societaria è composta da:
  • Leonardo Bongiorno, che vanta una significativa esperienza in progetti di riconversione immobiliare
  • Marco Pambieri, con all’attivo numerosi progetti di sviluppo immobiliare
  • Waiwai s.r.l., partecipata da 2 soci con esperienza nella gestione di immobili ricettivi

  • Ad oggi:
  • più di 5 progetti attivi
  • più di 15 progetti chiusi con successo
  • focus geografico sulla città di Milano

  • YELDO ha collaborato con Leonardo Bongiorno per la sottoscrizione di un bond da €7,8M per il progetto Certosa (student housing) promosso dagli stessi sponsor.
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    Il gestore

    Il gestore è un primario player internazionale nel co-living e nello student housing. Nel corso del 2023 ha registrato il 95% di occupancy, in più di 50 città in Nord America, Europa e Asia con circa 16k camere contrattualizzate in pipeline.

    Il contratto preliminare di locazione, della durata di 9+9 anni, prevederà un canone lordo annuo di €1,15M indicizzato all’inflazione, con 6 mesi di free rent e una garanzia bancaria per un importo pari a 6 mensilità.
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    Struttura dell'operazione

    Gli investitori di YELDO CROWD partecipano all'aumento di capitale di Osimo S.r.l., SPV costituita dallo Sponsor per questa operazione.

    A livello di Osimo S.r.l., sono previste 2 classi di quote, i.e.:
    • Classe A: quote ordinarie dello Sponsor, con pieni diritti amministrativi
    • Classe B: quote investitori YELDO, 14% IRR antergato, con 1,09x di minimo cash on cash in caso di rimborso anticipato, senza diritti amministrativi sulla gestione ordinaria
    Forte pacchetto di garanzie:
    • Liquidation preference: il capitale e il rendimento degli investitori di YELDO beneficiano di una liquidation preference rispetto all’equity dello Sponsor
    • Put-option: facoltà per gli investitori YELDO di vendere allo Sponsor le proprie quote qualora al 27° mese capitale e rendimento non siano ancora stati rimborsati
    • Equity commitment agreement: lo Sponsor garantisce la sostenibilità finanziaria del progetto con ulteriori risorse proprie per coprire eventuali shortfall di cassa
    • Quote auto-liquidanti: quando gli investitori di YELDO avranno ricevuto distribuzioni di utili e/o riserve sufficienti per un importo pari a capitale e rendimento, le loro quote si estingueranno automaticamente
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    Cascata dei pagamenti

    Equity preferenziale di YELDO protetta da €8,3M (Equity junior + margine lordo).

    Dopo il rimborso del debito bancario, l'ordine dei pagamenti prevederà:
    • Capitale degli investitori di YELDO CROWD (equity preferenziale)
    • Rendimento atteso degli investitori di YELDO CROWD
    • Equity junior e margine dello sponsor

    Il punto di break-even, ovvero la percentuale di ricavi da vendite vs Business Plan da effettuare per rimborsare il capitale degli investitori YELDO CROWD è pari al 63%, equivalente ad un tasso di capitalizzazione netto del 9,5% (vs 6,0% del BP, ovvero vendendo l'immobile a -37% rispetto al BP).
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    Timeline

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    P&L

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    Fonti e impieghi dell'operazione

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