Milano, Missori

Via Falcone, 5, 20123 Milano MI, Italia

2.000.000 €raccolto
105,3%
Obiettivo
Overfunding
Obiettivo minimo
€ 1.900.000
Obiettivo massimo
€ 2.000.000
Tipologia progetto
Equity
Durata effettiva 11,3 mesi
IRR effettivo 13,0%
ROI effettivo 11,9%
Exit realizzata

Milano, Missori: il progetto in breve

Milano, Missori rappresenta un’opportunità di investimento in un progetto per l’acquisto, la ristrutturazione e la vendita frazionata di 5 unità abitative in via Falcone 5, a Milano, completa di arredamento e finiture di lusso sia per gli interni sia per terrazzi e balconi, in una delle zone più esclusive e centrali della città di Milano: il quartiere di Missori. I fondi degli investitori saranno utilizzati per finanziare parte dell’acquisto e dei costi di ristrutturazione (CAPEX). Le principali caratteristiche del progetto sono le seguenti:

  • 16,7% di ROI atteso
  • 13,0% di IRR (tasso annuo composto)
  • 15 mesi di durata attesa
  • avvio dei lavori in Q3 ’23 e fine lavori prevista per il Q2 ’24

I rendimenti indicati si intendono come rendimenti attesi, al lordo della tassazione sulla distribuzione in fase di rimborso e della commissione di investimento una tantum:

  • 1,5% per ticket inferiori a 25.000€
  • 1,0% per ticket maggiori o uguali a 25.000€.
Campagna chiusa

Sintesi dell’operazione

L'iniziativa prevede l'acquisto, la ristrutturazione e la vendita frazionata di un immobile residenziale di pregio di 250mq nel centro di Milano, in zona Missori, e precisamente in via Falcone 5. L'immobile dispone di 2 terrazze, 2 balconi e 3 cantine. L'avvio dei lavori di costruzione è previsto per agosto '23 e la fine per il secondo trimestre del '24.


I fondi investiti serviranno per finanziare parte dell'acquisto dell'immobile e dei costi di ristrutturazione associati al progetto. L'asset viene acquistato per 2,04m€ (comprensivo di imposte e oneri). L'apporto totale dello Sponsor è di 569.000€ di cui 300.000€ come disponibilità liquide e i restanti 269.000€ come dilazioni di pagamenti nei confronti della società di costruzione MY HOUSE. In data 04/04/2023 è già stato stipulato un preliminare di acquisto e sono già stati versati a titolo di caparra confirmatoria 130.000€, mentre l'importo restante (1,7m€) verrà versato a rogito, entro il 31/07/2023.

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Punti di forza

Profilo di rischio-rendimento attraente
    Il progetto offre un profilo di rischio-rendimento attraente, con un IRR stimato pari al 13%, e un cash on cash minimo di 1,10x del capitale investito. Si prevede di raggiungere un margine operativo lordo del 30% e un ammontare di ricavi netti attesi pari a circa 3,1m€. Il punto di break-even del capitale degli investitori è raggiunto a 61,8%, con un prezzo di vendita di soli 7.756€/mq (-38% rispetto al business plan). Gli investitori di YELDO beneficiano di una posizione preferenziale senior e di un solido pacchetto di garanzie.
Progetto pronto all'avvio
    Il progetto è pronto a partire e prevede la ristrutturazione di 5 appartamenti, limitando il rischio di ristrutturazione e il rischio di commercializzazione. Per l'avvio dei lavori, è necessaria solo una Comunicazione di Inizio Lavori Asseverata (CILA), da inivare al Comune che serve per lavori di minore entità. Non essendo un'autorizzazione, non prevede una risposta da parte del Comune ma serve solo per informare la pubblica amministrazione.
Location con forte domanda e prezzi crescenti
    La zona è tra le più richieste di Milano per le unità di fascia alta e gli appartamenti sono esclusivi immobili di lusso, di cui due con grandi terrazzi e splendida vista sullo skyline della città con sguardo sul Duomo.
Via Falcone 5

La location

L'immobile si trova nel cuore della città di Milano, nel quartiere di Missori, a due passi dal Duomo di Milano e da piazza Diaz, Palazzo Reale, il Museo del Novecento, Torre Velasca.

La crescente domanda di nuovi bilocali, in particolare con finiture di lusso, nelle aree centrali di Milano ha raggiunto livelli senza precedenti. Nel solo 2022, i prezzi immobiliari in queste zone sono aumentati del 7,2% (Il Sole 24 Ore, Real Estate). Ciò evidenzia l'interesse costante degli acquirenti per residenze di fascia alta e ben ristrutturate.

Tuttavia, la disponibilità di nuovi bilocali ristrutturati con finiture di lusso è estremamente limitata, soprattutto in queste zone. Ciò conferisce ancora più valore all'asset in questione, che si distingue per la sua qualità, design e attenzione ai dettagli. L'edificio rappresenta un'opportunità unica per coloro che desiderano vivere nel cuore pulsante di Milano, circondati dalla bellezza architettonica e dalla vivace vita culturale e sociale che la città ha da offrire.

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L'asset

La ristrutturazione dell'asset residenziale comprende un totale di 250mq suddivisi in 5 unità. Ogni appartamento, con dimensioni comprese tra 45 e 55 mq, sarà sottoposto a una ristrutturazione completa con finiture di alta qualità.

Due dei cinque appartamenti avranno terrazze panoramiche con una delle viste più esclusive di Milano, con affaccio sul Duomo, sulla Chiesa di Santa Maria e sul bellissimo skyline cittadino.

Gli altri due appartamenti saranno dotati di ampi balconi, per godere di uno spazio aperto e di una vista suggestiva. In totale, ci saranno 3 cantine. Ogni appartamento sarà consegnato completo di arredi di pregio e pronto all'uso: cucina arredata con mobili finemente selezionati, sala con tavoli e divani di alta qualità, così come i letti e gli armadi. Inoltre, già incluso ci saranno riscaldamento, condizionatore, lavatrice e asciugatrice.

asset-via Falcone

Lo Sponsor

ED Investments e MY HOUSE sono due sviluppatori italiani emergenti che si concentrano su ristrutturazioni e interventi di frazionamento immobiliare, specializzati nel trasformare unità abitative con finiture di lusso arredate ed elevati standard di qualità.

ED Investments e MY HOUSE hanno un solido track record che negli ultimi anni vede:

  • Oltre 20 progetti di ristrutturazione e frazionamento
  • 6 mesi come durata media per il completamento di ogni progetto
  • 72 unità abitative ristrutturate e complessivamente vendute

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Struttura del capitale

Gli investitori di YELDO aderiscono all'aumento di capitale di Falcone S.r.l. predisposto dallo Sponsor con 2 classi di quote, ossia:
  • Classe A: quote ordinarie dello Sponsor
  • Classe B: riservata agli investitori di YELDO, con il 13,0% IRR, e con un minimo cash on cash pari al 1,10x in caso di rimborso anticipato.
Gli investitori di YELDO beneficiano di una posizione privilegiata in quanto il capitale e il rendimento beneficiano di una preferenza di liquidazione rispetto al capitale e al margine dello Sponsor.

Pacchetto di garanzie:

  • Liquidation preference: Il capitale e il rendimento degli investitori di YELDO beneficiano di una liquidation preference rispetto all'equity dello Sponsor
  • Pre-vendite: Prima dell'impiego del capitale, lo Sponsor deve raccogliere almeno 2 proposte di acquisto irrevocabili
  • Cambio di controllo: Se gli investitori di YELDO non vengono rimborsati dopo 15 mesi, un amministratore nominato dagli investitori sarà nominato amministratore unico della società
  • Escrow account: I proventi delle vendite delle unità saranno canalizzati su un conto escrow notarile
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Cascata dei pagamenti

Nella gerarchia dei pagamenti, è da sottolineare che gli investitori di YELDO CROWD godono di una posizione preferenziale su entrambi, capitale investito e rendimento atteso, protetta da 1,3m€ (equity dello sponsor + margine lordo).

In questo progetto gli investitori YELDO CROWD assumono una posizione Senior e vanno dunque a sostituire il debito bancario.

L'ordine dei pagamenti sarà il seguente: In fase di rimborso sia il capitale investito sia il rendimento atteso degli investitori di YELDO CROWD godono di una liquidation preference, ovvero di una priorità di rimborso rispetto all'equity dello Sponsor.

Data questa posizione preferenziale, il punto di break-even, ossia il livello di vendite necessario per rimborsare il capitale agli investitori di YELDO CROWD, è pari al 61,8%. Questo significa che una volta raggiunto il 61,8% delle vendite previste nel Business Plan, si garantirà il rimborso del capitale agli investitori di YELDO CROWD.

Questa struttura di pagamento favorisce gli investitori di YELDO CROWD e stabilisce un'adeguata protezione del loro capitale investito nell'operazione.
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Timeline dell'operazione

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Conto economico dell'operazione

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Fonti e impieghi dell'operazione

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