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Varedo, Via Umberto I
Varedo, Monza Brianza costituisce un’opportunità di investimento in un progetto di sviluppo residenziale nella provincia di Monza Brianza. Situato in un’area in corso di riqualificazione e valorizzazione, il progetto prevede la costruzione di 3 edifici residenziali, all’interno di un’area di 9.656 mq, per un totale di 88 unità abitative e 152 box auto.
I fondi degli investitori saranno utilizzati per finanziare parte dell’acquisizione e delle capex. L’avvio degli scavi è previsto entro giugno 2024, l’inizio dei lavori entro settembre 2024, con termine previsto nel 2026.
Di seguito le principali caratteristiche del progetto:
- 52,1% di ROI atteso
- 15,0% di IRR atteso (tasso annuo composto)
- 36 mesi di durata attesa
I rendimenti indicati si intendono come rendimenti attesi, al lordo della tassazione sulla distribuzione in fase di rimborso, e della commissione di investimento una tantum:
- 1,5% per ticket inferiori a 25.000€
- 1,0% per ticket maggiori o uguali a 25.000€
Sintesi dell’operazione
L’iniziativa prevede lo sviluppo di un complesso residenziale di 9.656 mq di superficie commerciale (7.004 di SLP).
Il progetto prevede la vendita di 88 unità distribuite su 3 edifici e 152 box auto.
Il PdC (Permesso di Costruire) convenzionato verrà rilasciato entro 45 giorni lavorativi dalla presentazione. Avvio scavi entro giugno ’24 e inizio lavori di edificazione entro settembre ’24 per una durata di circa 30 mesi.
Il PdC (Permesso di Costruire) convenzionato verrà rilasciato entro 45 giorni lavorativi dalla presentazione. Avvio scavi entro giugno ’24 e inizio lavori di edificazione entro settembre ’24 per una durata di circa 30 mesi.
Punti di forza
- 15% di IRR annuo atteso
- Forte pacchetto di garanzie per gli investitori YELDO CROWD, inclusa una put option a favore degli investitori con l’obbligo dello Sponsor a riacquistare le loro quote sia dopo 9 mesi (qualora non sia stato rilasciato il PdC e non sia stato deliberato il finanziamento bancario) che dopo 36 mesi (qualora non sia ancora avvenuto l’integrale rimborso di capitale e rendimento)
- Margine unlevered del 45% (sul totale costi) fornendo maggiore sicurezza agli investitori
- Punto di break-even del capitale degli investitori raggiunto a 1.954€/mq (-38% vs BP)
- Sponsor con comprovata esperienza nello sviluppo immobiliare e con il quale YELDO ha collaborato per il finanziamento di 2 operazioni immobilliari (i.e. Varedo logistica, Monza Blandoria)
- Titolo edilizio (PdC) convenzionato, riducendo notevolmente rischio amministrativo e relative tempistiche di ottenimento (i.e., 45 giorni lavorativi dalla presentazione)
- Varedo si trova a ca. 15km a nord di Milano e a ca. 10km da Monza, permettendo di raggiungere il centro di Milano con il treno in soli 30’
- L’operazione fa parte di un più ampio progetto di riqualificazione urbana che prevede anche lo sviluppo di nuovi servizi ed aree commerciali
- La commercializzazione delle unità sarà gestita da AbitareCo., primario broker nell’area milanese
L'asset
L’operazione prevede lo sviluppo di un complesso residenziale dotato di 88 fra appartamenti e ville e 152 box auto, su un totale di 3 edifici immersi nel verde e frutto di una progettazione architettonica moderna e con massima efficienza energetica.
Il progetto prevede la creazione di differenti tipologie abitative: bilocali, trilocali e quadrilocali e ville all’ultimo piano. Le unità, in classe A4, si caratterizzeranno per finiture moderne, mentre i complessi si distingueranno per uno stile sobrio ed elegante, arricchiti da ampi spazi verdi.
Con interventi a supporto del tessuto economico di Varedo e della sua comunità locale, il progetto avrà un importante impronta ESG.
Il progetto prevede la creazione di differenti tipologie abitative: bilocali, trilocali e quadrilocali e ville all’ultimo piano. Le unità, in classe A4, si caratterizzeranno per finiture moderne, mentre i complessi si distingueranno per uno stile sobrio ed elegante, arricchiti da ampi spazi verdi.
Con interventi a supporto del tessuto economico di Varedo e della sua comunità locale, il progetto avrà un importante impronta ESG.
La location
Il mercato residenziale di Varedo si manifesta attivo e in crescita sia in termini di transazioni sia di prezzi per la vendita e la locazione. Nel 2022 viene confermato l’andamento crescente dei prezzi rispetto agli anni precedenti con un +28% di transazioni residenziali.
L’immobile è ben collegato a Milano trovandosi a soli 3 minuti dalla stazione che collega alla città, permettendo di raggiungere la stazione di Cadorna in 23 minuti. L’ingresso della superstrada è a soli 5km di distanza e permette di raggiungere Milano in ca. 30 minuti.
L’operazione fa parte di un più ampio progetto di riqualificazione in corso che, tra le altre, prevede la revisione della viabilità, l'introduzione di nuovi centri commerciali e servizi, uno spazio dedicato a negozi e un importante polo logistico.
L’immobile è ben collegato a Milano trovandosi a soli 3 minuti dalla stazione che collega alla città, permettendo di raggiungere la stazione di Cadorna in 23 minuti. L’ingresso della superstrada è a soli 5km di distanza e permette di raggiungere Milano in ca. 30 minuti.
L’operazione fa parte di un più ampio progetto di riqualificazione in corso che, tra le altre, prevede la revisione della viabilità, l'introduzione di nuovi centri commerciali e servizi, uno spazio dedicato a negozi e un importante polo logistico.
Lo sponsor
Lo sviluppo è promosso dal Gruppo MG, developer Italiano con forte esperienza in progetti di rigenerazione urbana.
Ad oggi:più di 55 anni di esperienza
più 500.000 mq di progetti attivi
2 progetti in collaborazione con il Gruppo YELDO per il finanziamento delle operazioni di Varedo Ex Snia con YELDO per EUR 5M e Monza, via della Blandoria con YELDO CROWD per EUR 2,5M.
Ad oggi:
Struttura dell'operazione
Gli investitori di YELDO CROWD entrano nella NewCo CentroParco Varedo S.r.l. con un aumento di capitale con equity preferenziale.
A livello di CentroParco Varedo S.r.l., sono previste 2 classi di quote, i.e.
A livello di CentroParco Varedo S.r.l., sono previste 2 classi di quote, i.e.
Classe A : quote ordinarie dello Sponsor, con pieni diritti amministrativiClasse B : quote investitori YELDO, 15,0% IRR antergato, con 1,09x di minimo cash on cash in caso di rimborso anticipato, senza diritti amministrativi sulla gestione ordinaria
Liquidation preference : Il capitale e il rendimento degli investitori di YELDO beneficiano di una liquidation preference rispetto all’equity dello Sponsor.Put-option : facoltà per gli investitori YELDO di vendere allo Sponsor le proprie quote qualora alla scadenza del 9° mese non sia stato rilasciato il PdC o non sia stato ottenuto il finanziamento bancario o 36° mese qualora capitale e rendimento non siano ancora stati rimborsati.Equity commitment agreement : lo Sponsor garantisce la sostenibilità finanziaria del progetto con ulteriori risorse proprie per coprire eventuali shortfall di cassaQuote auto-liquidanti : quando gli investitori di YELDO avranno ricevuto distribuzioni di utili e/o riserve sufficienti per un importo pari a capitale e rendimento, le loro quote si estingueranno automaticamente
Cascata dei pagamenti
Equity preferenziale di YELDO protetta da EUR 13,0M (Equity junior + margine lordo).
Dopo il rimborso del debito bancario, l'ordine dei pagamenti prevederà:
Il punto di break-even, ovvero la percentuale di ricavi da vendite vs Business Plan da effettuare per rimborsare il capitale degli investitori YELDO CROWD è pari al 62%.
Dopo il rimborso del debito bancario, l'ordine dei pagamenti prevederà:
- Capitale degli investitori di YELDO CROWD (equity preferenziale)
- Rendimento atteso degli investitori di YELDO CROWD
- Equity junior e margine dello sponsor
Il punto di break-even, ovvero la percentuale di ricavi da vendite vs Business Plan da effettuare per rimborsare il capitale degli investitori YELDO CROWD è pari al 62%.
Timeline
Fonte impieghi
P&L
