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Milano, Via Del Don
Milano, Via Del Don rappresenta un’opportunità di investimento in un progetto di riqualificazione residenziale situato nel cuore del centro storico della città. L’iniziativa prevede la conversione e il frazionamento di un piano per la realizzazione di 6 unità abitative, per una superficie complessiva di circa 276 mq in un contesto caratterizzato da un’offerta limitata di prodotto ristrutturato di fascia alta e da una domanda solida per soluzioni residenziali centrali di qualità.
Situato a pochi passi da Piazza Missori, Piazza Vetra e dal Duomo, in prossimità della recentemente riqualificata Piazza Salvatore Quasimodo, beneficia di una posizione centrale e di un’eccellente accessibilità urbana, grazie alla vicinanza alle linee metropolitane M3 e M4.
I fondi degli investitori verranno usati per finanziare l’acquisto e le capex previste. Le principali caratteristiche del progetto sono le seguenti:
- 11% di IRR atteso (tasso annuo composto)
- 13,9% di ROI complessivo atteso
- 15 mesi di durata stimata
I rendimenti indicati si intendono come rendimenti attesi, al lordo della tassazione sulla distribuzione in fase di rimborso e della commissione di investimento una tantum.
Commissioni di investimento:
- 1,5% per ticket inferiori a 25.000€
- 1,0% per ticket maggiori o uguali a 25.000€.
Sintesi dell’operazione
L’operazione prevede la conversione e il frazionamento del primo piano di un immobile situato nel centro di Milano, finalizzato alla realizzazione di 6 unità residenziali, per una superficie complessiva di circa 276 mq, di cui 5 bilocali e 1 trilocale, tutti venduti arredati.
L’asset è ubicato in una posizione centrale e strategica, a pochi passi dalla recentemente riqualificata Piazza Salvatore Quasimodo, nelle immediate vicinanze delle fermate metropolitane Santa Sofia e Vetra e a breve distanza pedonale dal Duomo di Milano.
L’avvio dei lavori è previsto entro il secondo trimestre del 2026, con completamento entro la fine dell’anno.
L’asset è ubicato in una posizione centrale e strategica, a pochi passi dalla recentemente riqualificata Piazza Salvatore Quasimodo, nelle immediate vicinanze delle fermate metropolitane Santa Sofia e Vetra e a breve distanza pedonale dal Duomo di Milano.
L’avvio dei lavori è previsto entro il secondo trimestre del 2026, con completamento entro la fine dell’anno.
Punti di forza
- 11% di rendimento annuo composto e cash on cash minimo del 7%
- Ricavi netti attesi pari a EUR 3,2M con un prezzo medio atteso pari a circa 11.700€/mq rispetto ad una valutazione di K2R pari a circa 10.500€/mq
- Totale costi stimati di circa EUR 2,3M per un margine lordo unlevered pari al 36%
- Asset situato nel centro di Milano, in Via del Don, a pochi minuti a piedi da Piazza Missori, Piazza Vetra e dal Duomo
- Il contesto è caratterizzato da un’offerta limitata di prodotto ristrutturato di fascia alta e da una domanda solida per soluzioni residenziali centrali di qualità
- Ristrutturazione di una porzione di immobile, limitando rischio costruttivo e commerciale
- SCIA per la conversione e CILA per la ristrutturazione interna
L'asset
Il progetto prevede la conversione e il frazionamento del primo piano di un immobile nel centro di Milano, con la realizzazione di 6 unità residenziali per una superficie complessiva di circa 276 mq, di cui 5 bilocali e 1 trilocale, tutte vendute arredate.
La location
Lo Sponsor
ED Investments è uno sviluppatore italiano che si concentra su ristrutturazioni e interventi di frazionamento immobiliare, specializzato nel trasformare unità abitative con finiture di lusso arredate ed elevati standard di qualità.
ED Investments ha un solido track record che negli ultimi anni vede:
- Oltre 30 progetti di ristrutturazione e frazionamento
- 6 mesi come durata media per il completamento di ogni progetto
- 200 unità vendute dal 2022
Struttura dell'operazione
Gli investitori YELDO Crowd partecipano attraverso un aumento di capitale nella società di progetto NL Capital S.r.l., SPV costituita ad-hoc dallo Sponsor per questa operazione.
A livello di NL Capital S.r.l., sono previste due classi di quote:
A livello di NL Capital S.r.l., sono previste due classi di quote:
Classe A : quote ordinarie dello Sponsor, con pieni diritti amministrativiClasse B : quote degli investitori YELDO, 11% IRR antergato, con 1,07x di minimo cash on cash in caso di rimborso anticipato, senza diritti amministrativi sulla gestione ordinaria
Liquidation preference : Il capitale e il rendimento degli investitori di YELDO beneficiano di una liquidation preference rispetto all’equity dello SponsorMandato a vendere : procura irrevocabile a vendere l’asset qualora lo Sponsor non abbia provveduto a rimborsare gli investitori entro il 18° meseEquity Commitment Agreement : lo Sponsor garantisce la sostenibilità finanziaria del progetto con ulteriori risorse proprie per coprire eventuali shortfall di cassaQuote auto-liquidanti : quando gli investitori di YELDO avranno ricevuto distribuzioni di utili e/o riserve sufficienti per un importo pari a capitale e rendimento, le loro quote si estingueranno automaticamente
Struttura del capitale
Equity preferenziale di YELDO protetta da EUR 1,2M (Equity junior + margine del progetto).
- 11% IRR (Rendimento annuo composto) e liquidation preference rispetto all’equity junior dello Sponsor
- 66% Break-even-point del capitale: Livello di vendita vs il Business Plan al quale gli investitori YELDO CROWD raggiungono il punto di break-even del capitale
- 0,4M Equity dello Sponsor per il progetto
Timeline
P&L
Fonte impieghi
I Soggetti Rilevanti di Y-Crowd S.r.l., come definiti nella Policy sulla gestione dei conflitti di interesse reperibile sul sito al seguente link, potranno investire nell'Offerta alle stesse condizioni degli altri investitori, senza beneficiare di trattamenti preferenziali o di accesso privilegiato alle informazioni, nei limiti previsti dalla stessa policy
